房地產銷售合同
以他人名義購房辦證房屋確權糾紛如何處理
時間:2013-05-16來源:中國法院網瀏覽次數:2381
 

【要旨】
  房屋產權登記是登記機關對該不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明,其并不創設具體的權利義務關系,當事人是否享有對不動產的權利,仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。
  【案情】
  2009110日被告劉某與開發商攸縣中盛房地產開發有限公司簽訂了房屋買賣合同。合同約定:被告劉某購得該公司開發興建的商品房C3-4空鋪屋,房屋加框52.8萬元,首付26.8萬元,其余26萬元按揭貸款,貸款期限10年。2009210日,原告謝某以自己的名義就上述購買的房屋向開發商攸縣中盛房地產開發有限公司交納了首付款10萬元,后又以換票的形式,將收據上的交款人改成被告劉某的名字。200942日,被告劉某之夫即被告周某以被告劉某的名義向開發商支付了首付款9萬元,同年526日,原告之母代替原告向被告周某掌控的賬戶轉入6萬元,被告劉某于同日向開發商交付了首付款6.8萬元。至此,從交款票據反映,2009110日,被告劉某向攸縣中盛房地產開發公司購買的房屋共交付購房款25.8萬元。被告劉某稱另1萬元購房款的票據已遺失,而房屋出賣方中盛房地產開發有限公司亦認可上述房屋首付已全部交齊。2009611日,原告謝某離婚并將自己離婚財產分割所得現金17萬元存入到被告掌控的邱某賬戶上,同年615日,原告從該賬戶上轉賬取款5萬元。2009724日,原告以被告劉某的名義交納了水電立戶費3800元和代收辦證費8820元,2009910日原告以被告劉某的名義補交辦證費用5000元。該房屋交付后,被告將從開發商處領取的房屋鑰匙全部交給原告,原告謝某于2009720將涉案房屋出租給案外人王桂陽至2011719日。該房屋的銀行按揭貸款自20099月起至201112月由原告謝某償還(按揭貸款人為劉某)。20115月,原告之母受原告委托找到被告劉某,要求被告將該房屋過戶到原告名下,雙方發生爭執。被告劉某遂掛失房屋按揭銀行賬戶,致使原告無法繼續償還。此后,被告劉某在支付了5個月的按揭款后,于20125月償還了全部的銀行貸款。
  另查明,20098月,該房屋土地使用權人登記為劉某,房屋產權所有權人登記為劉某,共有人是周某。在審理中,被告劉某陳述,其于20091月向攸縣中盛房地產開發有限公司購買的房屋系與原告謝某共同購買,雙方各有一半的產權。2009年農歷7月,謝某的母親找劉某協商,要求劉某出讓其一半的產權給謝某,但劉某未同意。但原告謝某及其母親對被告劉某上述陳述不予認可,并稱涉案房屋系原告謝某以劉某的名義個人購買的。
  二審補充查明如下:上訴人謝某系被上訴人劉某、周某的親外甥女。上訴人謝某持有該房屋的購房合同原件、購房發票原件、辦證費用發票原件、銀行按揭貸款銀聯卡原件、房屋鑰匙。2009611日,上訴人謝某與前夫協議離婚,分得17萬補償款。2009720日,謝某作為出租人,與承租人王桂陽簽訂了《房屋租賃協議》,租賃期限為2年,約定房屋租金為8000元。房屋出租后,租金是由上訴人謝某方收取和受益。20111114日上訴人謝某方進行了錄音,被上訴人劉某沒有提交受到威脅脅迫的證據材料。從一審上訴人提交的錄音資料、證人李志武的證言和法院對李志武的調查筆錄可以證實,被上訴人劉某親口承認謝某方把購房首付款全部給付了,謝某購買了劉某的13.4萬元份額,并將13.4萬元給付了,首付款26.8元已經全部交給了被上訴人劉某方。
  【審理】
  一審法院認為:本案系所有權確認糾紛。本案的爭議焦點為:1、本案訴爭房屋的買賣情況;2、原告的主張能否成立。現分析如下:本案中訴爭的房屋買賣合同簽訂人為出賣方開發商攸縣中盛房地產開發有限公司和買受人劉某;在合同的履行過程中(2009110日至2009526日期間),原告謝某和被告劉某均向開發商交納了房屋的部分首付款,且雙方交付的金額相差不大。原告謝某以自己持有房屋買賣合同原件及收款票據原件的事實主張該房屋是自己借用被告劉某的名義購買房屋的,而被告劉某、周某則提出原被告雙方都交納了購房款,屬雙方共同購買,原告謝某對其主張沒有提供充分的證據予以佐證。關于原告夫妻婚姻關系發生變化后,原告謝某將離婚分割所得12萬元現金存入被告劉某、周某控制的賬戶的上事實,原、被告雙方均無爭議。但對于該款項的用途,雙方陳述不一。原告謝某認為這是自己委托被告劉某、周某夫婦支付的購房首付款,被告劉某、周某認為這是自己向原告借款。對于該部分資金的真實用途,原、被告雙方均未提供證據予以證明,且結合本案中購房的資金交付情況,故對原告就該部分資金用途主張,原審法院不予采納。在本案中,被告劉某、周某系房屋買賣合同的受讓方及訴爭房屋的產權登記人,作為不動產證書證據的優勢方主張本案訴爭房屋屬原被告共同共有,而原告謝某主張房屋屬其個人所有,但原告的該主張理由不足,證據不充分,原審法院難以采納。故原告要求確認訴爭房屋為原告個人,并要求被告方辦理過戶手續的訴訟請求,本院不予支持。據此,原審法院判決:駁回原告謝某的訴訟請求。
  一審宣判后,原告謝某不服一審判決,提起上訴。二審法院經審理認為原審判決適用法律不當,處理不當,應予改判,故撤銷一審民事判決,確認坐落在攸縣城關鎮聯星(攸洲山莊)房屋產權證號為709002656的房屋屬于上訴人謝某所有,在本判決書生效后三個月內,被上訴人劉某、周某將產權證號為709002656的房屋的房屋產權證、土地使用權證(土地證號:攸國用200930/B0575)協助過戶登記到上訴人謝某名下。
  【分歧】
  本案系所有權確認糾紛。本案爭議焦點為:
  1、本案爭議房屋是誰購買?即房屋的首付款是誰支付,誰是房屋的實際購買人。
  2、上訴人的上訴請求能否得到支持?  
  【評析】
  一、關于爭議焦點一
  上訴人謝某系被上訴人劉某、周某的親外甥女。因被上訴人劉某在房地產公司做銷售,上訴人認為以劉某的名義購買該房屋可以優惠4萬元,基于工作便利和親屬信任,再加上上訴人2009年處于婚變期間,上訴人謝某方就通過支付現金和銀行轉賬的形式把錢款支付給被上訴人劉某方去購買房屋。從本案查明的事實看,上訴人謝某持有該房屋的購房合同原件、購房發票原件、辦證費用發票原件、銀行按揭貸款銀聯卡原件、房屋鑰匙等與房屋相關的原始憑據。從一審上訴人提交的錄音資料看,被上訴人劉某親口承認謝某方把購房首付款全部給了被上訴人劉某。一審中錄音見證人李志武也證實劉某曾自己親口認可謝某方把購房首付款全部給了被上訴人劉某,法院對李志武的調查筆錄也可以證明劉某曾經對李志武陳述過,謝某購買了劉某的13.4萬元份額,并將13.4萬元給付了,首付款26.8元已經全部交給了被上訴人劉某方。這些證據可以相互印證,形成證據鏈,可以證實本案房屋的首付款全部由上訴人謝某交納。
  至于被上訴人劉某、周某方提出也出資13.4萬元。現分析如下:因2009210日上訴人謝某交納了首付款10萬元,加上同年526日,上訴人之母代替上訴人向被上訴人周某掌控的邱某賬戶轉入6萬元,兩者相加共為16萬元,如果加上被上訴人劉某、周某提出也出資13.4萬元,雙方的總額就為29.4萬,與房屋的首付款為26.8萬元不相符,不符合正常的邏輯。為此,被上訴人劉某、周某方提出也出資13.4萬元的說法是不成立的。至于被上訴人劉某提出2009615日是向上訴人謝某借款12萬元。因為上訴人謝某已經通過錄音資料和證人證言舉證證實該款是雙方通過結算后給付被上訴人劉某、周某方的購房款。現在被上訴人劉某、周某反駁稱是向上訴人的借款,應提供相關證據予以證實。涉案的12萬元要證明是借款,舉證責任在被上訴人劉某、周某方。如果舉證不能,被上訴人劉某、周某方應承擔舉證不能的法律后果。因被上訴方沒有提供相關證據予以證實,為此被上訴人劉某、周某提出2009615日是向上訴人謝某借款12萬元而不是上訴人謝某支付的房屋首付款,這一主張本院不予支持。在上訴方謝某資金還沒到位的情況下,被上訴人劉某、周某方于200942日和526日向開發商房地產公司交過錢是事實,但在2009611日,上訴人謝某離婚并將自己離婚財產分割所得現金17萬元存入到被上訴人掌控的邱愛姑賬戶上。四天后,被上訴人劉某、周某方在銀行辦手續從該賬戶上轉賬5萬元給上訴人謝某。結合錄音資料和證人證言等證據,該行為實際上是雙方之間的結算行為。涉案的12萬元系雙方通過結算后給付被上訴人劉某、周某方的購房款。至于被上訴人劉某、周某方提出該房屋系雙方共同購買,最初有共同購買的意愿,因上訴人謝某予以否認,且沒有提供相關證據予以證實。對被上訴人提出該房屋系雙方共同購買的主張,本院不予支持。
  上訴人謝某在交付房屋首付款后,又承擔了水電上戶、房產辦證費17620元,且所有的水電上戶發票、房產辦證費用發票原件均由上訴人謝某持有。辦理好房屋按揭手續后,本案房屋的銀行按揭貸款從2009914日至2012年元月14日也一直是由上訴人謝某在償還。之后沒有償還的原因是該帳戶被被上訴人劉某注銷,致使上訴人無法償還。從一審上訴人提交的《房屋租賃協議》看,該房屋交付后謝某作為出租人,與承租人簽訂了《房屋租賃協議》,租賃期限為2年。該證據可以證實該房屋由上訴人謝某在實際處置并使用收益。通過一審時被上訴方提交的對李少康的調查筆錄可以看出,該房屋出租時被上訴劉某方知情,而且對該出租行為和租金收益沒有提出異議。通過上述分析,本案的房屋首付款是由上訴人謝某支付的。房屋交付后又承擔了水電上戶、房產辦證費用、初期按揭的義務,該房屋的購房合同原件、購房發票原件、辦證費用發票原件、銀行按揭貸款銀聯卡原件、房屋鑰匙等與房屋相關的原始憑據均在上訴人謝某處,涉案房屋亦由上訴人謝某實際占有和使用。從雙方各自提交的證據材料看,除了涉案房屋登記在被上訴人劉某、周某名下外,被上訴人劉某、周某沒有占有其他與涉案房屋相關的原始憑據。為此,該房屋的實際出資人和實際購買人應認定為上訴人謝某。
  二、關于爭議焦點二
  涉案房屋登記在一方當事人名下,并不能因此確認該房屋所有權就該歸該當事人所有。房屋產權登記是登記機關對該不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明,其并不創設具體的權利義務關系,當事人是否享有對不動產的權利,仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。從本案查明的事實看,盡管該不動產登記在被上訴人劉某、周某的名下,但對于雙方當事人之間的爭議,應當根據購房時雙方當事人的真實意思表示,結合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等綜合分析確定房屋歸屬,據此確權該房屋屬于實際出資人和實際購買人所有。上訴人謝某足額交納了本案房屋的首付款,房屋交付后又承擔了水電上戶、房產辦證、初期按揭等義務,該房屋的購房合同原件、購房發票原件、辦證費用發票原件、銀行按揭貸款銀聯卡原件、房屋鑰匙等與房屋相關的原始憑據均在上訴人謝某處,上訴人謝某是房屋的實際出資人和實際購買人。為此,上訴人的上訴請求,本院予以支持。坐落在攸縣城關鎮聯星(攸洲山莊)房屋產權證號為709002656的房屋應屬于上訴人謝某所有。被上訴人劉某、周某應將產權證號為709002656的房屋的房屋產權證、土地使用權證(土地證號:攸國用200930/B0575)協助過戶登記到上訴人謝某名下。
  根據《中華人民共和國物權法》第七條之規定,物權的取得和行使,應當遵守法律,尊重社會公德,不得損害公共利益和他人合法權益。被上訴人劉某、周某后來自行繳納的按揭費用不能成為取得房屋產權的依據。對于被上訴人劉某、周某后來自行繳納的按揭費用,因在本案一審時沒主張,二審不予處理,雙方可以自行協商或由被上訴人劉某、周某另行主張權利。綜上,原審判決適用法律不當,處理不當,應予改判。

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